Theo quy định hiện hành, việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được thực hiện theo một trong hai hệ thống pháp luật là pháp luật về đầu tư và pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Thủ tục và thẩm quyền của Luật nào điều chỉnh?
Để phân biệt việc giải quyết thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, tại Điều 9 của Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản đã có quy định về nguyên tắc áp dụng thực hiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, cụ thể:
“1. Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được thực hiện khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 49 của Luật Kinh doanh bất động sản và được áp dụng trong trường hợp dự án đang triển khai thực hiện theo tiến độ, nội dung dự án đã được phê duyệt.
2. Đối với dự án bất động sản quy định dưới đây thì thực hiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đầu tư:
a) Dự án bất động sản được chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư năm 2020;
b) Dự án bất động sản được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư năm 2020.
3. Đối với dự án bất động sản không thuộc diện quy định tại khoản 2 Điều này thì thực hiện chuyển nhượng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị định này”.
Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng và thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản hiện nay được thực hiện theo quy định tại Điều 50, Điều 51 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 (được sửa đổi, bổ sung tại điểm b, điểm c khoản 2 Điều 75 của Luật Đầu tư năm 2020) và Mục 3 Chương II của Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 6/01/2022 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản; Điều 46 của Luật Đầu tư năm 2020 và Điều 48 của Nghị định số 31/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư.
Chứng minh vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp khi thực hiện thủ tục nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản:
Tại Khoản 3 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản quy định về điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS như sau: “Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án”.
Tại Điểm d Khoản 2 Điều 12 của Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định về hồ sơ của chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án bao gồm:
“…Văn bản chứng minh có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư, về đất đai. Trường hợp chưa có văn bản chứng minh có vốn thuộc sở hữu của mình theo quy định của pháp luật về đầu tư; về đất đai thì phải có văn bản xác nhận của tổ chức kiểm toán độc lập hoặc báo cáo tài chính đã được kiểm toán về mức vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp tại thời điểm gần nhất (năm nhận chuyển nhượng hoặc năm trước liền kề năm nhận chuyển nhượng) đối với doanh nghiệp đang hoạt động; đối với doanh nghiệp mới thành lập thì nếu số vốn là tiền Việt Nam hoặc ngoại tệ thì phải được ngân hàng thương mại nơi doanh nghiệp đó mở tài khoản xác nhận về số dư tiền gửi của doanh nghiệp, nếu số vốn là tài sản thì phải có chứng thư của tổ chức có chức năng định giá hoặc thẩm định giá đang hoạt động tại Việt Nam về kết quả định giá, thẩm định giá tài sản của doanh nghiệp”.
Tại điểm a, khoản 2 Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai về điều kiện về năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư thì chủ đầu tư dự án phải: “a) Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên;”
Theo các quy định nêu trên, các nhà đầu tư cần có văn bản gửi Bộ Tài nguyên và Môi trường để được hướng dẫn cụ thể về văn bản chứng minh vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án theo quy định tại điểm a, khoản 2 Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP nêu trên.
